LES REVENUS FONCIERS

1. Location non meublée

Le choix est offert au bailleur de deux régimes de déclaration.

Le micro-foncier

Ce régime s’applique en 2022 (déclaration pour 2021) au bailleur dont les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000€. Il aura droit à un abattement de 30%.

Par exemple, un logement loué 1 000€/mois 12 000€ (-30%) – 3 600€ donnera un net imposable de 8 400€. Ce régime est intéressant pour le bailleur d’un bien, sans travaux ou frais importants de gestion, syndic… il abat un forfait sans justificatif de

3 600€ ? il peut sortir chaque année de ce régime.

Le régime du réel

• Le bailleur doit s’y tenir pour 3 ans, puis le régime est renouvelable par périodes d’un an, ce régime est obligatoire si le bailleur dépasse 15 000€. Il a la possibilité de détruire des recettes de l’année : toutes les charges supportées pour leur montant réel et justifié, toutes dépenses d’entretien, d’amélioration, primes d’assurances, frais de gestion, charges de copropriété, taxes foncière, intérêts et frais d’emprunt.
• Si le bailleur constate un déficit, il pourra détruire un plafond de 10 700€ et reporter ce déficit déductible des recettes pendant les 10 années suivantes.
• S’il a opté pour un régime fiscal particulier (Robien, Borloo…), le bailleur pourra détruire l’amortissement prévu tant qu’il en respecte les règles (obligation de louer 9 ans par exemple).

Depuis le 01/01/2006, le bailleur peut détruire toutes les assurances payées sur le bien et non plus l’assurance de garantie de loyers impayés comme avant.

Location meublée (loi de finances 2012)

Le bailleur dispose également de deux régimes : le micro-BIC et le BIC.

Il faut distinguer deux catégories de loueurs : le LMNP et le LMP.

Le TMNP (loueur de meublé non professionnel)

• Les recettes annuelles titrées des loyers meublés sont inférieures à 23 000€ (ou supérieures à 23 000€ mais inférieurs à 50% des autres recettes du foyer fiscal). Ces revenus sont taxés à 15% (CSG, CRPS).
• Déclaration des revenus « au réel » (BIC). Pas d’abattement sur les loyers perçus. En cas de déficit, report possible pendant 10 ans (cas de l’amortissement du bien).
• Le micro BIC s’applique de plein droit si les recettes sont inférieures à 72 600€ ou 176 200€ en chambre d’hôtes. Un abattement forfaitaire est appliqué sur les loyers : 50%. L’abattement est de 71% pour les meublés classés et chambre d’hôtes. Il ne peut être inférieur à 305€.
• Une nouvelle réduction d’impôt est accordée aux LMNP, égale à 11% du prix de revient des logements pour les investissements réalisés dans des résidences pour : personnes âgées, handicapés, étudiants, résidence de tourisme avec classement. Réduction plafonnée à 33 000€.
• Les biens mis en location par le LMNP sont soumis à l’IFI.

Le LMP (loueur de meublé professionnel)

• L’inscription au RCS n’est plus obligatoire depuis le 8 février 2018.
• Il est imposé ai BIC (réel).
• Les recettes locatives dépassent 23 000€ et doivent être supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.
• Fiscalité : les charges (travaux, intérêts d’emprunt…) peuvent être déduites des loyers perçus. Les déficits sont reportables sur le revenu imposable global de l’investisseur.
• Les bénéfices du LMP tombent dans l’assiette des cotisations sociales.